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16/10/2020

Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão do governo federal, detectou que um grupo formado pelas três maiores distribuidoras de combustível do país — Raízen, BR Distribuidora e Ipiranga — ocupa um terreno da União no interior de São Paulo desde 1998 sem pagar aluguel.

Tudo isso graças a um convênio assinado em 1978 com uma estatal do governo de São Paulo, a Ferrovia Paulista SA (FPSA), que foi extinta vinte anos depois. Agora, o governo federal está finalizando um processo para tentar vender o terreno às empresas e avaliar se existe alguma dívida a ser cobrada delas.

Valor é estimado em mais de R$ 30 milhões
Em agosto deste ano, a Caixa Econômica Federal fez um laudo do valor do local, a pedido da SPU, que foi calculado em R$ 31,7 milhões. Em 2014, quando deu início ao processo para tentar vender o terreno, a SPU fez uma estimativa de que valia R$ 64,2 milhões.

O terreno foi integrado ao patrimônio da União em 1998, quando foi extinta a Ferrovia Paulista SA. O prazo do convênio se encerraria no mesmo ano em que a estatal foi extinta, mas uma cláusula previa que o acordo seria renovado automaticamente caso nenhuma das partes contestasse o documento.

Em razão desse limbo jurídico, o terreno até hoje é usado por esse pool de três distribuidoras de combustível: a administradora é a Raízen (dona da marca Shell), mas o local também é usado pela BR Distribuidora e pela Ipiranga.

Contrapartida era realização de obras no local
O terreno de 239 mil m² fica no município de Ribeirão Preto (SP), próximo a uma rodovia e conectado a uma ferrovia. A contrapartida prevista no convênio era que as distribuidoras de combustível realizassem obras no local para instalar um centro de distribuição e realizasse a manutenção da sua estrutura.

O documento estipulava que as distribuidoras ocupariam o local “sem quaisquer ônus, inclusive aluguéis”. As empresas afirmam que a União herdou as condições do convênio e, por isso, o documento ainda estaria válido e elas seguem cumprindo as obrigações estabelecidas.

Dizem ainda que o valor investido na construção da estrutura do local, usado como centro de distribuição de combustíveis para várias regiões do país, substituiu o pagamento de aluguel.

Procurada pelo GLOBO, a SPU afirmou que, após a avaliação do valor do terreno, a documentação do caso será enviada à consultoria jurídica do órgão para avaliar se há alguma dívida a ser cobrada dessas três empresas.

“Para a SPU contabilizar valores a cobrar, primeiramente teve que proceder as vistorias e a avaliação do imóvel. Ato contínuo submeterá a consultoria jurídica para avaliação do convênio efetuado entre a ex-RFFSA e as empresas do pool de combustível para apuração de eventuais valores devidos”, escreveu a SPU.

Diversos documentos da SPU apontam dúvidas sobre a regularidade da ocupação do terreno pelas empresas, que afirmam estarem respaldadas pelo convênio firmado em 1978.
Em agosto de 2018, o então Superintendente do Patrimônio da União em São Paulo, Robson Tuma, intimou a Raízen para apresentar esclarecimentos.

Tuma escreveu que “identificou-se provável ocupação de imóvel/terreno de propriedade da União localizado à rodovia Alexandre Balbo (SP-328), Km 335, no município de Ribeirão Preto/SP, sem registro de regularidade/autorização deste órgão”.

Nesta notificação, Tuma registrou:

“Fica a notificada ciente de que, a partir da recepção da presente notificação, a utilização do bem será considerada irregular, aplicando-se as providências administrativas e judiciais necessárias à reintegração na posse do imóvel, arcando o infrator com os custos advindos dos procedimentos necessários à reconstituição da situação original”.
Citou ainda que é possível a aplicação da lei 9.636/1998, a qual prevê que ocupações irregulares de terrenos da União podem resultar na cobrança de indenização “correspondente a 10% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, por ano ou fração de ano em que a União tenha ficado privada da posse ou ocupação do imóvel”.

Outro despacho, do antigo Ministério do Planejamento, datado de outubro de 2016, recomendou uma análise jurídica sobre a validade da ocupação.

“Em razão dos argumentos expostos pelos interessados na tentativa de realização de leilão, recomendamos consulta a AGU para manifestação sobre a validade do acordo firmado, lembrando que direitos e obrigações lá estipulados deixaram de ser executados pelas partes”, diz o texto.

O primeiro cálculo da SPU sobre o valor do terreno levou em consideração o preço de áreas adjacentes e, a a partir disso, utilizou a média para definir uma estimativa do preço de venda. Esse cálculo foi de R$ 64,2 milhões.
Laudo impugnado
Depois disso, a Caixa Econômica Federal procedeu à realização de um laudo, por meio da empresa Sergio Abud, que chegou ao valor de R$ 31,7 milhões para o terreno — esse laudo foi impugnado pelas distribuidoras, que apontaram irregularidades na avaliação.

Agora, em agosto deste ano, a Caixa finalizou um segundo laudo, também feito por meio da mesma empresa cujo primeiro laudo foi impugnado, a Sergio Abud.

No novo cálculo, o valor do terreno foi de R$ 37,6 milhões e mais R$ 6 milhões de benfeitorias já construídas. Ou seja: a estimativa é inferior ao cálculo feito inicialmente pela SPU com base no preço dos terrenos próximos. É esse último valor que será considerado para o leilão do terreno, em fase de preparação.

“Após a notificação citada, a SPU procedeu a vistoria ao imóvel, confecção de relatório técnico e efetuou os estudos documentais do imóvel, culminando com a contratação da Caixa Econômica Federal para efetuar a avaliação do imóvel. Neste momento é verificada a viabilidade de alienação do imóvel, a partir da checagem dos documentos”, afirmou a SPU.

Sobre a diminuição no valor do terreno, o órgão afirma que o primeiro cálculo da SPU foi apenas uma “estimativa de valor” e não pode ser considerado um laudo de avaliação “porque não foi efetuado segundo as normas brasileiras de avaliação, nem foi realizado por profissional habilitado. Tendo isso em vista, a SPU efeituou a contratação da Caixa”.

Empresas afirmam que não há dívida pelo uso do imóvel

Procuradas, as três distribuidoras de combustíveis que ocupam o terreno desde 1978 afirmam que cumprem todos os requisitos estipulados no convênio e que, por isso, não é possível falar em dívida pela utilização do imóvel nem em irregularidades.

“A Raízen informa que ocupa regularmente a área em que se encontra localizada a sua base em Ribeirão Preto, por força do Convênio celebrado com a extinta FEPASA S.A., que teve como contrapartida à cessão da área a realização de investimentos substanciais para a construção, manutenção e operação da infraestrutura de distribuição de combustíveis na região”, diz a empresa.

A Raízen acrescenta que após a dissolução da Fepasa, a operação ferroviária passou a ser feita por uma operadora privada, e portanto não houve extinção daquele modal de transporte na região. A companhia ressalta que aguarda a publicação de edital pela SPU para avaliar sua participação no leilão para a aquisição definitiva da área.

A BR Distribuidora afirmou que “a ocupação da área pelas distribuidoras é regular, respaldada em documento legitimamente firmado pelas partes por meio do qual as contrapartidas para a ocupação da área foram os investimentos realizados, operação e manutenção dos ativos. Tais obrigações são cumpridas até os dias atuais e, portanto, não há qualquer passivo a ser pago à União”.

“A Ipiranga informa que opera no local, ao lado de outras distribuidoras, por meio de uma base compartilhada, administrado pela Raízen e, sobre o terreno, esclarece que atua de forma regular, com convênio assinado em 1978 para construção e manutenção do conjunto de instalações destinadas às operações de cada empresa”, diz a distribuidora.
Autor/Veículo: O Globo

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